Heeft u een vakantiewoning gekocht die u ook gaat verhuren? Dan kunt u de btw op de aankoop van het vakantiehuis mogelijk terugvragen. Lees hier wat de mogelijkheden zijn en welke gevolgen de aankoop hebben voor uw inkomstenbelasting!

Let op! De situatie van een vakantiewoning (onroerende zaak) wijkt af van de situatie van een chalet (roerende zaak). Lees voor meer informatie daarover ons artikel over de fiscale gevolgen van een chalet.

Btw vakantiehuis terugvragen

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kunt u in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van hoe de vakantiewoning wordt gebruikt. Als u deze ook (gedeeltelijk) verhuurt, kunt u mogelijk de btw (gedeeltelijk) terugvragen. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat u er duurzaam opbrengsten uit verkrijgt. Hiervan is volgens de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

Tip: Verhuurt u de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar? Dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor uw persoonlijke situatie contact op met één van onze adviseurs.

Btw vakantiehuis afhankelijk van gebruik

Hoeveel btw u kunt terugvragen is afhankelijk van uw eigen gebruik in het jaar van ingebruikname. De aftrek van btw moet wel worden herzien als het gebruik wijzigt in de negen jaren die volgen op het jaar van ingebruikname.

Voorbeeld

U koopt in 2022 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2022 voor 70% verhuurd en voor 30% door u zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kunt u dan in 2022 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

De Belastingdienst wil echter dat u gedurende negen jaren bijhoudt wat de verhouding is tussen verhuur en eigen gebruik. Aan het jaar van ingebruikname en de negen daarop volgende jaren rekent u steeds 10% van de (afgetrokken) btw toe (€ 2.100 en € 1.470).

Stel dat in het 3e jaar het gebruik voor belaste omzet 80% is en het privégebruik 20%. Bij 80% belaste omzet hoort een aftrek van € 1.680 (80% x € 2.100). U hebt afgetrokken € 1.470. Het verschil tussen deze bedragen (€ 210) trekt u in uw laatste btw-aangifte van het jaar alsnog af.

In het 5e jaar na het jaar van ingebruikname is het gebruik voor belaste omzet 50% en het privégebruik 50%. Bij de zakelijke 50% gebruik voor belaste omzet hoort € 1.050 aftrek (50% x € 2.100). U hebt afgetrokken € 1.470 en moet het verschil van € 420 btw in uw btw-aangifte over het laatste aangiftetijdvak van het jaar terugbetalen.

Kosten voor gebruik van vakantiehuis terugvragen

Maakt u kosten voor gebruik van het pand? Dan kunt u alleen de btw die verband houdt met uw belaste omzet aftrekken. U bepaalt dat deel op basis van het werkelijke gebruik van deze diensten voor belaste omzet en privé. Meld u wel eerst aan bij de Belastingdienst als ondernemers voor de btw, anders kunt u de btw niet terugvragen. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Als u ondernemer bent voor de verhuur van de vakantiewoning voor de btw en u dus uw btw kunt terugvragen, moet u ook 9% btw over de huur berekenen en afdragen aan de Belastingdienst.

Maak gebruik van de KOR of de OVOB

Tot en met 2019 gold de Kleineondernemersregeling (KOR). Hoewel deze regeling niet meer kan worden toegepast, kan de Belastingdienst vijf jaar naheffen en is de regeling dus nog wel van belang. Wanneer u op jaarbasis per saldo minder dan € 1.883 btw moest betalen en u de woning privé verhuurd, dan kon de KOR worden toegepast. Hierdoor hoeft u geen btw te betalen als het te betalen bedrag € 1.345 of minder is en kreeg u een vermindering als het te betalen bedrag tussen € 1.345 en € 1.883 ligt. Deze regeling gold enkel voor belastingplichtigen die in Nederland wonen.

Begin 2020 is de KOR vervangen door de omzetgerelateerde vrijstelling van omzetbelasting (OVOB). U kunt zich aanmelden voor deze regeling, indien uw omzet op jaarbasis minder dan € 20.000 bedraagt en u Nederlands belastingplichtige bent. Bij deelname hoeft u geen btw in rekening te brengen, kunt u geen btw aftrekken en hoeft u geen aangifte te doen. Dit kan voordelig zijn, indien u naar verhouding veel btw moet afdragen en weinig in aftrek brengt. In sommige gevallen zal u eerder afgetrokken btw moeten herzien, wat nadelige gevolgen met zich meebrengt. Tevens geldt de OVOB in beginsel voor drie jaar en kan dit nadelig uitpakken, indien u voornemens bent om grote investeringen te doen. Daarom is het van belang om altijd uw persoonlijke situatie te (laten) beoordelen alvorens aan te melden voor de OVOB.

Inkomstenbelasting van vakantiewoning

De door u aangekochte vakantiewoning wordt als inkomen uit sparen en beleggen in box 3 aangemerkt. De inkomsten uit sparen en beleggen bestaan uit een fictief rendement dat afhankelijk is van de omvang van uw overig vermogen. Het percentage van het fictieve rendement bedraagt minimaal 1,818% en maximaal 5,53% (tarieven 2022). Het fictief rendement wordt berekend over het saldo van de waarde van de vakantiewoning verminderd met de eventuele lening die is aangegaan ter verkrijging van de vakantiewoning per 1 januari van een jaar. De belastingheffing in box 3 bedraagt 31% (tarief 2022).

In tegenstelling tot de btw, heeft wel of geen eigen gebruik geen effect op de verschuldigde inkomstenbelasting in box 3. Ook wanneer uw rendement van de vakantiewoning hoger is dan het voor u geldende rendement, bent u niet meer inkomstenbelasting verschuldigd. Realiseert u bij verkoop van de vakantiewoning een verkoopresultaat doordat de waarde van de vakantiewoning is gestegen, dan betaalt u daarover geen inkomstenbelasting.

Geschreven door:

Belastingadviseur Henk van Assen

Henk van Assen LL.M.

Belastingadviseur en btw specialist