Btw op verbouwing of telt
dit niet als ‘in wezen nieuwbouw’?

De Hoge raad heeft op 4 november 2022 nadere invulling gegeven aan het begrip ’in wezen nieuwbouw’. Dit heeft de Hoge Raad gedaan door antwoord te geven op de prejudiciële vragen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Als gevolg van deze invulling zal een verbouwing niet snel leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’ en daarmee zal de levering minder snel belast zijn met btw. In dit artikel leest u wat dit voor u kan betekenen.

Overdrachtsbelasting en btw op onroerend goed

De levering van onroerend goed valt onder de overdrachtsbelasting. De wet kent echter een regeling om de samenloop van omzet- en overdrachtsbelasting te voorkomen. Is de levering belast met btw? Dan geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Ondernemers in de vastgoedsector hebben bij B2B-transacties vaak een voorkeur voor een btw-belaste levering en overdrachtsbelastingvrijgestelde levering. De koper kan de btw namelijk als voorbelasting in aftrek brengen en de overdrachtsbelasting werkt kostprijsverhogend. Door de uitspraak van de Hoge Raad gaat het echter minder vaak voorkomen dat de levering met btw wordt belast.

Prejudiciële vragen ‘in wezen nieuwbouw’

Door onduidelijkheid over de invulling van dit criterium heeft de rechtbank prejudiciële vragen gesteld over de beoordeling. Aan de hand van de volgende indicatoren kan beoordeeld worden of er sprake is van vernieuwbouw:

• Uiterlijke wijzigingen.
• Constructieve wijzigingen.
• Omvang van kosten ten opzichte van de prijs direct voorafgaande aan de verbouwing.
• Wijzigingen qua gebruik/bestemming.

Tot voor kort was het onduidelijk aan welk van de indicatoren het meest gewicht moest worden toegekend.

Invulling Hoge Raad

Wordt de constructie van een gebouw gewijzigd? Dan wordt een verbouwd gebouw gelijkgesteld met een nieuw gebouw. Dan zal (afhankelijk van de omstandigheden) een onroerende zaak belast worden met btw en is mogelijk ook een vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing. Voor uw onderneming betekent dat bij een verbouwing geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Dus zullen overige factoren slechts als aanwijzingen dienen dat de bouwkundige constructie van een onroerende zaak is gewijzigd. Denk hierbij aan wijzigingen in de aanwendingsfactoren, grootte van de gedane investeringen en wijzigingen in de bouwkundige identiteit etc. Afhankelijk van het gebruik van het gebouw kan deze uitspraak voordelige of nadelige gevolgen hebben.

Uitspraak 11 november 2022 (Wollenstoffenfabriek)

Inmiddels heeft de Hoge Raad op 11 november 2022 uitspraak gedaan inzake een wollenstoffenfabriek. Ook in dit arrest stond de vraag of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ centraal. Hierbij heeft de Hoge Raad de uitspraak van 4 november bevestigd. In dit geval waren alle dragende binnenmuren vervangen en was de constructie aangepast. De buitenkant bleef grotendeels gelijk. De Hoge Raad kende veel waarde aan de constructionele wijzingen. Waardoor hier sprake was van ‘in wezen nieuwbouw’.

Toch nog onduidelijkheden bij transformatie van vastgoed