Taxatiewaarde of koopsom:
wat telt voor de vrijstelling
overdrachtsbelasting?

Als u een woning koopt, betaalt u in principe overdrachtsbelasting over de koopsom. Personen tussen de 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen. Maar wat is de grondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting: de koopsom of de taxatiewaarde van de woning? Een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag biedt hierover duidelijkheid. In dit artikel leest u wat de rechtbank besloot en wat dat voor u betekent.

Wat zijn de voorwaarden voor vrijstelling overdrachtsbelasting?

Personen tussen de 18 en 35 jaar kunnen in 2024 onder voorwaarden gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen met een prijs van maximaal € 510.000. Om in aanmerking te komen moeten zij de woning na aankoop als hoofdverblijf gebruiken én de vrijstelling nog niet eerder hebben toegepast.

Casus: taxatiewaarde of koopsom bepalend voor overdrachtsbelasting?

De rechtbank Den Haag deed uitspraak over een woning met een koopsom van € 395.000. Enkele maanden vóór de aankoop was er een taxatie uitgevoerd waarbij de waarde € 430.000 bedroeg. Deze taxatie was nodig voor de financiering van de woning. In de leveringsakte werd deze taxatiewaarde gebruikt voor de overdrachtsbelasting, waardoor er 2% overdrachtsbelasting verschuldigd was (destijds was de vrijstellingsgrens € 400.000). De koper ging hiertegen in bezwaar.

Taxatiewaarde bepalend vrijstelling overdrachtsbelasting

De rechtsbank oordeelde echter in het voordeel van de inspecteur en vond de taxatiewaarde van € 430.000 bepalend, waardoor de vrijstelling niet van toepassing was. De taxatie was objectief tot stand gekomen door de woning te vergelijken met soortgelijke woningen. Bovendien was de taxatie enkele maanden eerder dan de verkoop uitgevoerd, in een stijgende woningmarkt.

Zonder makelaar

De woning werd daarnaast verkocht zonder inschakeling van makelaars. Dit versterkte het vermoeden van de rechtbank dat de verkoopprijs afweek van de werkelijke waarde. De rechtbank oordeelde daarom dat de vrijstelling niet van toepassing was, waardoor de verschuldigde overdrachtsbelasting € 8.600 bedroeg.