Let op overdrachtsbelasting bij koop
eigen woning en kamerverhuur

Koopt u een eigen woning die u voor een deel ook gaat verhuren? Dan moet u waarschijnlijk over een deel van de woning het normale overdrachtsbelastingtarief (10,4%) betalen in plaats van het lagere tarief (2%). Dit geldt ook als u alleen een kamer verhuurt. Ook kunt u mogelijk de startersvrijstelling aanvragen en dan hoeft u helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. Lees hier wat dit concreet voor u betekent.

Overdrachtsbelasting: 2%, 10,4% of toch startersvrijstelling

Bij de aanschaf van een eigen woning bent u 2% overdrachtsbelasting verschuldigd als u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Is dit gebruik tijdelijk? Dan geldt het tarief van 10,4%, uitzonderingen daargelaten. Voorwaarde voor toepassing van 2% overdrachtsbelasting is dat de u vóór de overdracht van de woning bij de notaris schriftelijk verklaart dat u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat dit niet tijdelijk is. De notaris voegt deze verklaring toe aan de akte van levering.

Tip! Onder voorwaarden kan voor kopers tussen de 18 en 35 jaar oud, de startersvrijstelling van toepassing zijn. De aanschaf van de eigen woning is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Eén van de voorwaarden is dat de woningwaarde niet hoger is dan € 440.000 (bedrag 2023).

Kamerverhuur en overdrachtsbelasting

Gaat u een kamer in de nieuwe eigen woning verhuren? Dan is het de vraag wat dit betekent voor het tarief van de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft aangegeven dat de gemeenschappelijke ruimtes in zo’n geval door u gebruikt worden als hoofdverblijf. Het maakt daarbij dus niet uit dat de huurder ook gebruikmaakt van deze gemeenschappelijke ruimtes.

Dat geldt echter niet voor de verhuurde kamer. Voor dit deel van de woning wordt het 2%-tarief of de vrijstelling niet toegepast, maar bent u 10,4% verschuldigd.

Tip! Dit is alleen anders als de totale oppervlakte van de door u als hoofdverblijf gebruikte ruimtes minimaal 90% bedraagt van de totale oppervlakte van de woning. In zo’n geval kan toch het 2%-tarief of de vrijstelling op de gehele woningwaarde worden toegepast.

Voorbeeld kamerverhuur overdrachtsbelasting

U koopt een woning met een totale oppervlakte van 80 m2 voor een prijs van € 400.000. U bent 30 jaar oud en doet een beroep op de startersvrijstelling (want u voldoet natuurlijk aan alle voorwaarden). U gaat een kamer verhuren van 12 m2 in de woning. De huurder maakt ook gebruik van het gezamenlijke toilet, de badkamer, de woonkamer en de keuken (totale oppervlakte 60 m2). U heeft zelf het exclusief gebruik van de andere kamer in het huis ter grootte van 8 m2.

In deze situatie wordt door u 68/80 (85%) als hoofdverblijf gebruikt. Dit betekent dat U op 85% van € 400.000 de startersvrijstelling overdrachtsbelasting kan toepassen. Over 15% van € 400.000 (€ 60.000) bent u 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd (€ 6.240).

Als u van kamer wisselt en de kamer van 8 m2 verhuurt, dan is de vrijstelling op de hele koopprijs van toepassing. In die situatie gebruikt u namelijk 72/80 (90%) als hoofdverblijf. Het is bij gebruik van minimaal 90% van de totale oppervlakte namelijk toegestaan de vrijstelling over de gehele woning toe te passen.