Onroerende zaak in box 3?
Dit verandert er vanaf 2028

Het wetsvoorstel voor het nieuwe box 3-stelsel op basis van het werkelijke rendement wordt steeds concreter en moet vanaf 2028 ingaan. In dit nieuwe stelsel wordt zowel het directe als indirecte rendement van onroerende zaken belast. Dit betekent dat u belasting betaalt over huur- of pachtinkomsten én over de waardeontwikkeling van uw woning. Het wetsvoorstel is nu voor advies aangeboden aan de Raad van State. In dit artikel leest u de meest recente ontwikkelingen.

Direct rendement onroerende zaken

Het directe rendement is het jaarlijks behaalde rendement zoals huur en pacht, maar ook het rendement in natura door eigen gebruik van de onroerende zaak. De belastingheffing hangt af van de categorie van de onroerende zaak. We zetten het hieronder voor u uiteen:

• Onroerende zaken die minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) per jaar verhuurd worden:
  – Ontvangen huur- of pacht wordt belast.
  – Onderhouds- en andere kosten zijn aftrekbaar.
• Onroerende zaken die het gehele jaar niet verhuurd worden:
  – 2,65% van de WOZ-waarde wordt belast als vastgoedbijtelling voor eigen gebruik.
  – Onderhouds- en andere kosten zijn niet aftrekbaar.
• Onroerende zaken die minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) per jaar verhuurd worden:
  – De ontvangen huur- of pacht verminderd met de onderhouds- en andere kosten wordt belast.
  – Als dit lager is, wordt 2,65% van de WOZ-waarde belast.

Let op! Verschuldigde rente over schulden kunt u wel in aftrek brengen, ook als u de vastgoedbijtelling toe moet passen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten

In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhouds- en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of meegenomen in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.

Let op! Onderhoudskosten zijn kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, zoals schilderen. Verbeteringskosten voegen iets toe aan de onroerende zaak, zoals een aanbouw.

Indirect rendement onroerende zaken

Het indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. Dit geldt voor alle onroerende zaken, ongeacht de verhuurperiode.

Let op! De verbeteringskosten worden verrekend bij de berekening van het indirecte rendement. Voorbeeld: kosten van aankoop van een onroerende zaak € 500.000, verbeteringskosten door de jaren heen € 250.000, opbrengst bij verkoop € 900.000. De vermogenswinst bedraagt dan € 150.000 (€ 900.000 – € 500.000 – € 250.000).

Nieuwe parameters in wetsvoorstel box 3

Het wetsvoorstel dat aangeboden is aan de Raad van State bevat ook nieuw voorgestelde parameters:

• Heffingsvrij inkomen van € 1.250 per jaar
• Een verliesdrempel van € 500
• Een belastingtarief van 36%

Let op! Het nieuwe kabinet kan uiteraard nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.

Invoering vanaf 2028

Het is de bedoeling van de wetgever om het nieuwe stelsel per 1 januari 2028 in te laten gaan, afhankelijk van de goedkeuring van de wetsvoorstellen. Het wetsvoorstel is nu bij de Raad van State voor advies. Na ontvangst van het advies kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel met of zonder wijzigingen indienen bij de Tweede Kamer.