Nieuwe toets bedrijfsopvolgingsregeling bij vastgoed-bv’s

De bedrijfsopvolgingsregeling bij vastgoed-bv’s kent een nieuwe tweede toets waarbij gekeken wordt of het verhuurde vastgoed een functie binnen de projectontwikkelingsactiviteiten heeft. Als dit het geval is, kan het verhuurde vastgoed worden toegerekend aan deze ondernemingsactiviteiten. In dit artikel leggen we uit wat erbij vastgoed en de bedrijfsopvolgingsregeling komt kijken.

Heeft u een vennootschap waar veel vastgoed inzit, en bent u van plan deze over te dragen naar de volgende generatie? Dan kunt u mogelijk gebruikmaken van bedrijfsopvolgingsregeling. De bedrijfsopvolgingsregeling houdt in dat voor het schenken of erven van ondernemingsvermogen een hoge vrijstelling voor de schenk- en erfbelasting geldt. Hierdoor wordt er over de waarde van uw onderneming weinig belasting geheven. De bedrijfsopvolgingsregeling heeft namelijk als doelstelling de belemmeringen van een normale (hoge) belastingdruk bij bedrijfsopvolging zoveel mogelijk weg te nemen.

Eerste toets: beleggen of een onderneming?

Om gebruik te kunnen maken van de bedrijfsopvolgingsregeling, moet er sprake zijn van een onderneming. Vastgoed kan gehouden worden als belegging (normaal vermogensbeheer), maar kan ook een onderneming vormen. De Belastingdienst is van mening dat bij verhuur van vastgoed doorgaans geen sprake is van een onderneming, waardoor de bedrijfsopvolgingsregeling niet geldt. Projectontwikkeling zal in het algemeen wel kwalificeren voor de bedrijfsopvolgingsregeling.

Uiteindelijk is de beoordeling of sprake is van een onderneming of van een belegging een feitelijke aangelegenheid. De uitkomst van deze beoordeling leidt daarentegen tot belangrijke fiscale consequenties. Tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst wordt dan ook vaak de discussie gevoerd of de verhuur en/of exploitatie van vastgoed op zichzelf gezien een onderneming vormt. Aan deze discussie is nu een nieuwe dimensie toegevoegd.

Nieuwe tweede toets: toerekenbaar aan een onderneming?

In de praktijk bestaat de exploitatie binnen een vastgoed-bv vaak uit een combinatie van projectontwikkeling-, bouw- en verhuuractiviteiten. Is dit bij u het geval? Dan kan een recent arrest wellicht mogelijkheden voor u bieden.

Als de verhuuractiviteiten op zichzelf gezien geen onderneming vormen, dan moet volgens de Hoge Raad namelijk nog een tweede toets worden uitgevoerd. Indien het verhuurde vastgoed een functie binnen de projectontwikkelingsactiviteiten heeft, kan het verhuurde vastgoed worden toegerekend aan deze ondernemingsactiviteiten. Bijvoorbeeld wanneer het verhuurde vastgoed dient ter financiering van de bouwactiviteiten.

Het Hof krijgt van de Hoge Raad nu de opdracht om nader te onderzoeken welke panden in redelijkheid zijn toe te rekenen aan de projectontwikkelingsactiviteiten. Wij houden deze ontwikkelingen vanzelfsprekend nauwlettend in de gaten en houden u op de hoogte.

Bedrijfsopvolgingsregeling blijft onder druk

Ondertussen blijft de bedrijfsopvolgingsregeling onder politieke druk staan. Het is daardoor onzeker of de bedrijfsopvolgingsregeling in de huidige vorm nog lang blijft bestaan. De inschatting van veel fiscalisten is dat de regeling zal worden versoberd. In het vierde kwartaal van 2021 wordt een evaluatie verwacht.