Vanaf 2026 btw-herziening op
investeringsdiensten bij vastgoed

Gaat u verbouwen of renoveren? Dan krijgt u vanaf 2026 te maken met nieuwe btw-regels. Deze regelgeving gelden voor ondernemers die investeren in onroerend goed, zoals bij renovaties of verbouwingen vanaf € 30.000. De regeling moet ongewenste btw-constructies tegengaan en zorgt voor een eerlijker speelveld tussen vastgoedpartijen. In dit artikel leest u wat de herziening inhoudt en wat dit betekent voor uw vastgoedplannen.

Wat verandert er precies?

De kern van de nieuwe regeling is de herziening van de btw-aftrek op bepaalde diensten die direct verband houden met onroerend goed. Dit zijn zogenoemde onroerende investeringsdiensten, zoals renovaties, verbouwingen, schilderwerk of installatie van gebouwgebonden systemen.

Tot nu toe vond btw-herziening van dergelijke dienstenalleen plaats aan het einde van het boekjaar waarin een dienst voor het eerst werd gebruikt. Daarna stond de btw-aftrek vast. Vanaf 2026 verandert dit voor investeringsdiensten. Voor investeringsdiensten met een waarde vanaf €30.000 (exclusief btw) geldt dan een herzieningsperiode van vijf jaar: het jaar van ingebruikname en de vier jaren daarna. De btw-aftrek is hierdoor pas definitief na vijf jaar.

Wat moet u bijhouden tijdens de herzieningsperiode?

In deze periode moet u goed bijhouden hoe u het pand gebruikt: voor btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties. Gebruikt u het pand (meer) voor btw-vrijgestelde prestaties? Dan moet u een deel van de eerder afgetrokken btw terugbetalen. Gebruikt u het pand juist meer voor belaste prestaties? Dan kan u een (groter) deel van de btw terugontvangen.

In sommige gevallen kunnen ondernemers uitwijken naar een herzieningstermijn van tien jaar. Dat is alleen mogelijk als de economische levensduur van het onroerend goed ook minimaal tien jaar is.

De regeling geld voor alle investeringsdiensten die in gebruik worden genomen vanaf 2026. Het moment van ingebruikname is meestal gelijk aan de afronding van de dienst. Wordt een dienst in 2025 gestart, maar pas in 2026 voltooid? Dan gelden de nieuwe regels voor die investeringsdienst.

Welke gevolgen heeft dit voor uw vastgoedplannen?

Deze regeling geldt voor elke btw-ondernemer die een pand bezit of huurt en investeringsdiensten aan het vastgoed laat uitvoeren vanaf €30.000 (exclusief btw). Voor deze diensten geldt in beginsel een herzieningstermijn van vijf jaar: het jaar van ingebruikname plus vier extra jaren.

Tijdens deze periode moet u nauwkeuring bijhouden of het onroerend goed wordt gebruikt voor btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties. Als het gebruik verandert, moet u de oorspronkelijke btw-aftrek corrigeren. Dit is vooral van belang als u zowel belaste als vrijgestelde prestaties verricht, of als u het vastgoed verkoopt terwijl de herzieningstermijn nog loopt.

De regeling kan voor u ook voordelig uitpakken. Worden bij een investeringsdienst eerst alleen btw-vrijgestelde prestaties verricht? En vinden er tijdens de herzieningstermijn alsnog btw-belaste prestaties plaats? Dan kan de btw die eerst niet aftrekbaar was, deels alsnog worden teruggevraagd.

Tegelijkertijd betekent de regeling een toename van de administratieve lasten. U moet het gebruik van het onroerend goed en investeringsdiensten voortaan elk jaar systematisch registreren en monitoren. Ook is nog onduidelijk hoe omgegaan moet worden met het splitsen of samenvoegen van diensten in verband met de drempel van €30.000. Moore DRV blijft de ontwikkelingen rondom de praktische uitwerking van de regeling volgen.

Welke stappen kunt u nemen?

De nieuwe btw-regeling vraagt om actie. Als btw-ondernemer is het verstandig om tijdig maatregelen te nemen. Denk hierbij aan:

• Het in kaart brengen van alle diensten die vanaf 1 januari 2026 onder de nieuwe regeling vallen;
• Uw administratie zo inrichten dat u per dienst, tijdens de vijfjarige herzieningsperiode, jaarlijks vastlegt of het pand wordt gebruikt voor btw-belaste of vrijgestelde prestaties.